Marché immobilier Arcachon : en 2024, le prix moyen du m² a dépassé 8 450 €, soit +7,3 % en un an selon l’INSEE. Dans le même temps, la ville ne compte que 2,1 % de logements vacants, un record sur la côte Atlantique. Ces deux données illustrent une tension persistante qui nourrit autant les rêves d’investissement que les craintes de surchauffe. Cap sur les tendances, les risques et les opportunités d’un marché aussi prisé qu’exigeant.

Marché immobilier Arcachon : les chiffres 2024 décryptés

Arcachon, 10 500 habitants permanents, accueille près de 100 000 estivants entre juillet et août. Cette pression touristique impacte directement le prix de l’immobilier.

• Prix au m² (appartements) : 8 450 € en mars 2024 (INSEE).
• Prix au m² (maisons) : 9 310 €, +5 % sur 12 mois.
• Durée moyenne de mise en vente : 46 jours, contre 61 jours à La Rochelle.
• Taux de résidences secondaires : 57 % (recensement 2023).

La rareté foncière se lit aussi dans le nombre de permis de construire : 93 délivrés en 2023, soit –18 % par rapport à 2022, d’après la Mairie d’Arcachon. Le classement en zone littorale (loi de 1986) freine l’extension urbaine et maintient la valeur des biens existants.

D’un côté, cette tension soutient les prix et rassure les investisseurs long terme. Mais de l’autre, l’accession à la propriété pour les ménages locaux devient complexe, un paradoxe qui rappelle la situation de Biarritz en 2019.

Faut-il investir à Arcachon en 2024 ?

La question revient à chaque hausse du m². Voici les critères principaux.

Rendement locatif

Le loyer moyen s’établit à 19 €/m² pour une location nue, 32 €/m² en meublé saisonnier. En combinant haute saison (12 semaines) et moyenne saison, le rendement brut atteint souvent 4,5 – 5 %, supérieur à Bordeaux centre (3,2 %). Toutefois, la réglementation des meublés de tourisme s’est durcie : depuis janvier 2024, une déclaration préalable est obligatoire, avec un quota de 120 jours sous peine d’amende (CCH L.324-1-1).

Risque de vacance

Le risque reste faible grâce à la demande touristique. La liaison TGV Paris-Arcachon (3 h 05), renforcée par la SNCF en juin 2023, élargit encore la clientèle week-end. Néanmoins, le marché saisonnier dépend de la météo et du pouvoir d’achat urbain ; une conjoncture défavorable peut comprimer les recettes brutes.

Plus-value potentielle

Depuis 2014, l’indice Notaires-INSEE affiche +64 % sur Arcachon, contre +38 % sur l’ensemble de la Gironde. Malgré cette envolée, le rythme actuel (7 % en 2023) demeure inférieur au pic de 2018 (+11 %). Les analystes du Crédit Agricole Aquitaine anticipent un atterrissage autour de +3 % en 2025, sous l’effet de la remontée des taux.

Mon avis d’expert

Je privilégie les biens avec vue partielle bassin, surface 35-60 m², faciles à louer à l’année en cas de durcissement fiscal. L’achat en résidence de services seniors, segment en croissance (+12 % de transactions 2023), constitue aussi une option défensive face au vieillissement de la population locale.

Quartiers à suivre et projets urbains

Ville d’Été : le cœur battant

Autour de la jetée Thiers, les immeubles 1900 de style Belle Époque se négocient à plus de 10 000 €/m². La future requalification de la place des Marquises (travaux prévus fin 2024) devrait y renforcer l’attractivité commerciale.

Le Moulleau : la carte prestige

Ici, les villas néo-basques côtoient les pins comme dans un décor de film de Claude Sautet. Prix moyen : 11 800 €/m², plafond à 17 000 € pour les biens pieds dans l’eau. L’offre est rare : à peine 18 ventes enregistrées en 2023.

Abatilles-Péreire : le compromis vert

À deux stations du centre par la ligne de bus Baïa, le quartier mixe résidences secondaires 1950 et programmes neufs BBC. Compter 7 600 €/m². C’est le secteur ciblé par le projet d’éco-quartier « Forêt Urbaine » (56 logements, livraison 2026), piloté par Bouygues Immobilier.

Bullet points : critères de valorisation durable

• Proximité des pistes cyclables du Tour du Bassin.
• Orientation sud-ouest (lumière, brise marine).
• Certificat énergétique A ou B après rénovation.
• Présence d’un stationnement privatif (rareté chronique).

Fiscalité locale et dispositifs d’aide : que retenir ?

La fiscalité pèse sur le rendement réel ; il importe de la décortiquer.

Taxe foncière en hausse

+11,9 % en 2024 sur le territoire d’Arcachon, après +7 % en 2023. Le taux communal (26,25 %) reste toutefois en-deçà de la moyenne girondine (30,4 %).

Pinel Zone B1 : encore intéressant ?

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? Il s’agit d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf, loué sous plafond de loyer et de ressources pendant 6, 9 ou 12 ans. Arcachon étant classée zone B1, la réduction chute à 9 % en 2024 (fin de régime prévue fin 2024). Les plafonds de loyer (10,93 €/m²) sont très inférieurs au marché réel ; la rentabilité locative devient alors marginale. Pinel+ exclut Arcachon faute de critères environnementaux suffisants.

Meublé de tourisme : régime réel ou micro-BIC ?

Au micro-BIC, l’abattement fiscal reste attractif (71 %), mais le chiffre d’affaires annuel doit rester sous 188 700 €. Au-delà, le régime réel permet d’amortir mobilier et travaux. En 2023, selon le cabinet Fidroit, 68 % des bailleurs arcachonnais ont basculé vers le réel pour optimiser les charges.

Pourquoi la demande reste-t-elle forte malgré les prix ?

Les facteurs socioculturels jouent un rôle clé.

Arcachon, station balnéaire née de la Compagnie du Midi en 1857, possède un patrimoine singulier : villas Second Empire, casino mauresque disparu, forêts de pins inspirant les peintres naturalistes. Cette identité alimente un désir de résidence secondaire quasi « patrimonial ». L’effet TGV, la quête d’air marin post-Covid et le télétravail (25 % des cadres parisiens télétravaillent trois jours/semaine, enquête APEC 2024) prolongent la saison locative et soutiennent la demande.

Bulle ou valeur refuge ? Mon regard nuancé

D’un côté, le bassin d’Arcachon cumule rareté foncière, attractivité touristique et héritage culturel, ce qui évoque la côte amalfitaine pour l’Italie. De l’autre, la hausse des taux à 4 % (moyenne crédit sur 20 ans, février 2024) réduit la capacité d’emprunt de 12 % en un an. À court terme, un tassement des transactions est probable, mais un krach paraît peu vraisemblable tant que le parc disponible reste limité.

Envie de creuser ?

Si vous envisagez un placement pierre, un home staging pour revendre mieux ou un suivi sur les autorisations d’urbanisme, restez connecté : je poursuis chaque semaine mon exploration des coulisses du marché immobilier d’Arcachon et des sujets connexes comme la rénovation énergétique ou la gestion de copropriété. Votre prochaine bonne décision pourrait naître ici même, au fil de mes prochaines analyses.