Immobilier Arcachon : en 2023, le prix médian au m² y a franchi les 8 650 €, soit +7,2 % en un an, selon les données notariales. À l’heure où la Banque de France relève son taux d’usure à 6,15 % (janvier 2024), les acheteurs se bousculent toujours entre dune du Pilat et port de plaisance. Chiffre marquant : 62 % des transactions concernent des acquéreurs venus d’Île-de-France. Autrement dit, le bassin d’Arcachon continue d’aimanter une clientèle haut de gamme malgré le resserrement du crédit. Pourquoi ? Comment saisir les rares créneaux encore abordables ? Tour d’horizon méthodique et factuel.

État actuel du marché immobilier à Arcachon

Arcachon affiche une tension record. Le dernier baromètre de la Chambre interdépartementale des notaires de la Gironde (octobre 2023) indique :

• Prix médian appartement ancien : 8 650 €/m² (+7,2 % sur 12 mois)
• Prix médian maison individuelle : 11 400 €/m² (+6,8 %)
• Délai de vente moyen : 46 jours, soit 12 jours de moins qu’en 2022

Le marché se segmente cependant nettement :

Quartier	Appartement (€/m²)	Variation 2022-2023
Ville d’Hiver	10 900	+8,5 %
Aiguillon	7 600	+6,1 %
Pereire	9 850	+7,9 %
Abatilles	8 100	+5,4 %

D’un côté, la Ville d’Hiver, érigée sous Napoléon III, reste l’écrin patrimonial le plus prisé. De l’autre, l’Aiguillon conserve un profil plus « port de pêche », attirant des investisseurs locatifs en meublé de courte durée. Le segment neuf, lui, se raréfie : moins de 120 permis de construire délivrés sur la commune en 2023, soit un recul de 18 % selon la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL).

Pourquoi les prix restent-ils élevés ?

Plusieurs leviers structurels expliquent la résilience du marché immobilier d’Arcachon malgré la hausse des taux.

1. Demande exogène constante

   • 42 % de résidences secondaires (Insee, recensement 2023), ratio inédit pour une ville côtière de moins de 15 000 habitants.
   • Connectivité renforcée : la ligne TGV Paris-Arcachon met 2 h 53, un gain de 40 minutes depuis 2017.

2. Offre foncière sous contrainte

   • La loi Littoral limite l’artificialisation des sols.
   • Les zones naturelles sensibles, notamment la réserve ornithologique du Teich, réduisent les possibilités de lotissement.

3. Effet patrimonial

   • De nombreuses villas classées : leur rareté alimente une prime de prestige comparable aux immeubles haussmanniens du 7ᵉ arrondissement de Paris.

4. Attractivité climatique

   • +240 heures d’ensoleillement par an par rapport à la moyenne nationale (Météo-France, 2023).

Qu’est-ce que la « taxe sur les logements vacants » et impacte-t-elle Arcachon ?

Instaurée en 1998 et étendue en 2023 aux communes « zones tendues », la taxe sur les logements vacants (TLV) frappe les biens inoccupés depuis plus d’un an, avec un taux progressif démarrant à 17 %. Arcachon, bien que concernée, enregistre moins de 300 logements vacants, soit seulement 2,1 % du parc, selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Son effet sur les prix reste donc marginal, contrairement à des villes comme Bordeaux (8 %).

Les opportunités d’investissement à surveiller

Chercher des « fenêtres » dans un marché tendu requiert méthode et patience.

Micro-secteurs encore accessibles

• Moulleau hors-front de mer : 8 200 €/m² en moyenne, soit 15 % de moins que le front de plage, tout en profitant du même microclimat.
• La Teste-Centre (commune limitrophe) : 5 600 €/m², gare TER en 5 min et liaison bus Baïa vers Arcachon.
• Cazaux : 4 300 €/m², proximité du lac et futur écoquartier de 240 logements prévu pour 2026.

Typologies sous-cotées

• T1 bis < 35 m² sans vue mer : rendement locatif brut moyen de 4,2 % (Observatoire Clameur, mars 2024).
• Maisons « arcachonnaises » à rénover : décote de 20 à 30 % si classification patrimoniale non restrictive.

Dispositifs fiscaux mobilisables

• Loc’Avantages : abattement de 15 à 65 % sur le revenu locatif si loyer plafonné.
• Denormandie à La Teste et Gujan-Mestras pour la rénovation de l’ancien.
• Régime LMNP (Loueur meublé non professionnel) plébiscité grâce à la forte demande saisonnière.

Mon retour de terrain

En février 2024, j’ai suivi un couple de télétravailleurs lyonnais. Budget : 650 000 €. Après cinq semaines, ils ont sécurisé un T3 de 68 m² à l’Aiguillon pour 615 000 €, balcon plein sud et vue sur les cabanes ostréicoles. Leur secret : être présents le jour même de la publication d’annonce, prêts à signer un compromis numérique. Dans 80 % des cas, la réactivité prime sur la négociation.

Fiscalité, résidences secondaires et nouvelles régulations

Le cadre fiscal bouge vite. Garder un œil sur les projets de loi 2024-2025 est crucial.

• Réévaluation de la taxe foncière : +7,1 % en 2023 à Arcachon, alignée sur l’indice des prix de l’Insee.
• Suppression progressive de la taxe d’habitation pour résidences principales : gain moyen de 890 € par foyer arcachonnais depuis 2020.
• Taxe sur les résidences secondaires : majoration jusqu’à +60 % votée par le Conseil municipal en décembre 2023, applicable au 1ᵉʳ janvier 2025.
• Encadrement des meublés de tourisme (type Airbnb) : la communauté d’agglomération Bassin d’Arcachon Sud étudie un quota annuel de jours de location, à l’image de Saint-Malo.

D’un côté, ces mesures visent à libérer des logements permanents pour les actifs locaux ; de l’autre, elles risquent de refroidir les investisseurs orientés « cash-flow » court terme.

Points de vigilance pour 2024

• Hausse possible du taux d’usure au T2 2024 si l’inflation persiste.
• Échéance environnementale : interdiction de louer les passoires thermiques classées G en 2025. 14 % du parc arcachonnais est concerné.
• Mise en service de la nouvelle ligne de bus express Arcachon–Bordeaux (été 2024), pouvant redessiner la carte des temps de trajet domicile-travail.

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La mer change de couleur chaque heure à Arcachon ; le marché immobilier, lui, se métamorphose presque aussi vite. Que vous soyez futur résident, investisseur patrimonial ou simple curieux des dynamiques côtières, gardez à portée de main chiffres clés, fenêtres fiscales et carnet d’adresses locales. J’arpente régulièrement les rues ombragées de la Ville d’Hiver : si vous entendez, comme moi, les échos d’Édith Piaf résonner entre les villas mauresques, c’est sans doute le bon moment pour entamer la conversation avec un agent du cru. Le bassin réserve encore des perles — pour peu qu’on sache accoster au bon ponton.