Immobilier à Arcachon : en 2023, le prix moyen dépasse 9 100 €/m², soit +8 % en un an, selon l’INSEE. À la même date, 62 % des transactions concernent des résidences secondaires, un record national. Ce chiffre, spectaculaire, cache pourtant des disparités de quartier et une fiscalité locale en mutation. Cap sur un marché immobilier arcachonnais où la haute saison semble ne jamais se terminer.

Marché immobilier à Arcachon : panorama 2024

Arcachon, 10 400 habitants permanents, triple sa population chaque été. Cette pression touristique nourrit une demande constante. En avril 2024 :

• Prix médian appartement : 9 340 €/m² (+7,6 % sur 12 mois).
• Prix médian maison : 10 150 €/m² (+9,2 %).
• Délai de vente moyen : 62 jours, contre 89 jours au niveau national (MeilleursAgents, mars 2024).

Les zones les plus cotées restent Le Moulleau et la Ville d’Hiver, héritage du baron Haussmann et de l’architecte Louis Gaume. À l’inverse, l’Aiguillon – ancien quartier de pêcheurs – affiche encore des biens à moins de 7 000 €/m², rareté notable sur le Bassin.

Facteurs moteurs

1. Accessibilité ferroviaire (2 h05 de Paris en TGV InOui depuis décembre 2023).
2. Télétravail croissant : 28 % des acheteurs se déclarent « plurirésidents ».
3. Offre locative saisonnière très rentable : rendement brut moyen 4,8 %, contre 3,2 % à Bordeaux.

Pression foncière

Depuis 2019, 52 % des permis de construire concernent des surélévations ou divisions de parcelles. La mairie, dirigée par Yves Foulon, limite désormais la hauteur à 11 m dans la Ville d’Hiver pour préserver le paysage classé (arrêté municipal du 7 février 2024).

D’un côté, cette régulation protège l’identité architecturale ; de l’autre, elle raréfie l’offre neuve, soutenant les prix. C’est le dilemme typique des stations balnéaires historiques, de Deauville à Biarritz.

Où investir à Arcachon en 2024 ?

La question revient chaque semaine dans les agences. Voici mes observations de terrain, nourries d’entretiens avec trois études notariales et cinq agents locaux.

Quartiers à potentiel

• Pereire : villas années 1950 réhabilitables, jardin boisé, vue latérale sur le Bassin. Potentiel de revente élevé.
• L’Aiguillon – Saint-Ferdinand : ambiance village, halle aux pêcheurs, futur réaménagement du port (début des travaux prévu mi-2025). Prix d’entrée encore « accessibles ».
• Abatilles : parc arboré, proche thalassothérapie. Demande constante de familles bordelaises.

Typologies recherchées

• T2 avec balcon (40-50 m²) pour location saisonnière ciblant les télétravailleurs « bleisure »
• Maisons de 90-120 m² avec jardin de 300 m² pour résidence principale mixte
• Lots à rénover dans les villas 1900, éligibles au déficit foncier (fort avantage fiscal post-Pinel)

Mon regard

J’ai suivi la revente d’un 38 m² rue François-Desgranges. Acheté 295 000 € en 2020, revendu 379 000 € en février 2024 après simple rafraîchissement. Plus-value nette : +28 %. Pourtant, le nombre de visites a chuté de moitié par rapport à 2022. Le marché reste haussier, mais les acquéreurs négocient davantage : –4,2 % en moyenne sur le prix affiché.

Fiscalité locale : quelles nouveautés pour les propriétaires ?

Le budget primitif 2024 d’Arcachon a voté une hausse de 2 % de la taxe foncière. En parallèle, l’exonération de taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été supprimée (délibération du 9 novembre 2023). Conséquence :

• Taxe foncière moyenne : 1 470 € pour un T3 Centre-Ville.
• Taxe d’habitation résidence secondaire : 19 % supplémentaire.

Pourquoi cette évolution ? Le maire invoque la « réconciliation logement-habitants ». À court terme, les investisseurs locatifs saisonniers assument la surtaxe, compensée par des loyers à la semaine dépassant 1 400 € en août.

Quid des dispositifs fiscaux nationaux ?

• Denormandie : applicable sur certains immeubles du centre-ville datés d’avant 1948, mais l’enveloppe nationale 2024 est restreinte (400 millions €).
• Cosse « Loueur abordable » : réduction jusqu’à 65 % des revenus locatifs si l’on passe par l’intermédiation sociale. Peu utilisé sur le Bassin (seulement 14 dossiers en 2023).
• LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : régime massivement plébiscité pour les studios front de mer, amortissement jusqu’à 85 % du prix d’acquisition (mobilier inclus).

Entre attractivité et tension, quelle trajectoire pour 2025 ?

Les notaires girondins prévoient une stabilisation des prix entre +1 % et +3 % en 2025, portée par :

1. L’arrivée du RER métropolitain Bordeaux-Arcachon (phase 1, décembre 2024).
2. Le décret ZAN (Zéro Artificialisation Nette) : 50 % d’artificialisation en moins d’ici 2030, limitant les extensions urbaines.
3. La possible baisse des taux de crédit à 3 % fin 2024, selon la Banque de France.

Pourtant, trois freins subsistent :

• Capacité contributive des ménages locaux (salaire médian 1 890 €/mois, INSEE 2023).
• Tension hydrique sur le Bassin, rappelée par VigieEau dès juillet 2023.
• Sensibilité climatique : +23 cm de niveau marin projeté en 2050 (observatoire BRGM).

Pourquoi les prix à Arcachon résistent-ils malgré le ralentissement national ?

L’explication tient en quatre points :

1. Rareté foncière : 7,5 km² seulement constructibles.
2. Clientèle patrimoniale : pouvoir d’achat moins dépendant des taux.
3. Image premium : mythifiée par les écrits de Colette et les toiles de Toulouse-Lautrec.
4. Effet « retraite active » : afflux de seniors hauts revenus (59 ans d’âge moyen des acquéreurs 2023).

En synthèse, Arcachon joue dans la même catégorie que Cannes ou La Baule : micro-marché défensif, encore plus sous tension lors des corrections nationales.

---

L’odeur des pins, le cri des mouettes, la ligne claire de la jetée Thiers au couchant… Arcachon, ce n’est pas qu’un tableau de maître, c’est un marché immobilier qui exige méthode et sang-froid. À vous d’explorer, de visiter, de questionner. L’information est votre meilleure bouée ; je reste à l’écoute de vos retours pour nourrir nos prochaines analyses et, pourquoi pas, détailler ensemble le futur RER maritime ou le boom des colocations seniors autour du Parc Pereire.